Процедура за закупуване на имот

Процедура за закупуване на недвижими имоти.

От строителя

1. Избор на имот

2. След избора на имота се заплаща сума за резервация от 1000-2000 евро - тази сума е включена в покупната цена и остава при строителя. Обектът се премахва от продажба за срок до 30 дни, цената е фиксирана.

3. Между купувача и фирмата строител се подписва предварителен договор. Предварителният договор за покупко-продажба  описва подробно основните условия и параметри на сделката: местоположението и пълното описание на обекта, цена, форми и условия на плащане, права и задължения на продавача и купувача, неустойки от двете страни за изпълнение на задълженията и различни допълнителни условия по споразумение.

4. В рамките на 30 дни след извършване на резервационната сума купувачът трябва да заплати сумата от 30% до 50% от общата стойност на имота, като процентът се определя от строителя в зависимост от срока и начина на плащане, предложен от купувача. (Ако следващото плащане не бъде получено в рамките на 30 дни след извършване на резервационната сума и купувачът не започне допълнителни преговори с продавача, договорът се счита за прекратен, резервационната сума остава на продавача като неустойка за неизпълнени задължения от страна на купувача)

5. Следните плащания се извършват в съответствие със споразуменията между продавача и купувача, посочени в предварителния договор, те могат да бъдат различни, винаги е възможно да се договори план за вноска с строителя, в някои случаи достига период от 1,5 години до 5 години.

6. В срока, определен с предварителния договор, страните по сделката лично или чрез пълномощник, потвърждаващи правото си на нотариално заверено пълномощно, сключват договор за собственост под формата на нотариален акт. До момента на подписване на този документ всички окончателни разплащания между страните по споразумението трябва да бъдат извършени.

7. По искане на страните може да не бъде сключен предварителен договор, като по правило това се случва в случаите, когато купувачът е готов да плати пълната цена на имота и незабавно да премине през процеса на регистрация на недвижими имоти. В този случай сумата за резервация се заплаща, обектът се изтегля от продажба, започва процесът на подготовка на документи за сделката. Към момента на подписване на нотариалния акт следва да се извършат всички окончателни споразумения между страните по договора.

Нотариален акт за прехвърляне на собствеността се подписва от нотариус.

Продавачът трябва да подготви всички необходими документи, необходими за нотариална сделка.

Необходими документи за нотариална сделка от продавача:

1. Документ за собственост (Нотариален акт) върху земята.
2. Разрешение за строеж.
3. План / скица / издаден от службата по кадастър и геодезия.
4. Оценка на данъка върху недвижимите имоти, издадена от общината.
5. Удостоверение за отсъствие на тежести и забрани за собственост, право на право на ползване на обекта от трети лица, открити бизнес дела и др.
6. Удостоверение за въвеждане в експлоатация  ( Ако строителството е напълно завършено )

Необходими документи от страна на купувача с лично присъствие на сделката:

1. Паспорт
Декларация за гражданство и гражданско състояние по чл.25,ал.8 от ЗННД, декларация за произход на средства по чл.66,ал. от ЗМИП, декларация  за мерките срещу пране на пари по  чл.42,ал.2 от ЗМИП - Декларации  се подписват на място при нотариуса.

Необходими документи от страна на купувача чрез пълномощника си:

1. Пълномощното, подписано в българското консулство или пълномощното, заверено от нотариус по местоживеене. Пълномощник може да бъде (роднина или познат, независим адвокат, адвокат на компанията ЛидерБГ, управител на компанията ЛидерБГ)
2. Декларация за гражданство и гражданско състояние по чл.25,ал.8
3. Декларация за произход на средства по чл.66,ал.2
4. Декларация  за мерките срещу пране на пари по  чл.42,ал.2

Всички  документи се подготвят от адвокат на компанията ЛидерБГ. Купувачът ги удостоверява при нотариус по местоживеене. Ако купувачът не живее в България, тогава документите се заверяват в българското консулство или при нотариус по местоживеене и се изпращат по пощата до България. За българското консулство се изготвят документи на български език. При отсъствие на българското консулство се подготвят документи за подписване в нотариалното местоживеене на купувача на съответния официален език, на който впоследствие се извършва превод на лиценз на български език в България. Компанията ЛидерБГ предоставя преводачески услуги. Важно! При подписване на документи с нотариус по местоживеене, което не е в България, това означава заплащане на превода на текста на документи от български език на съответния официален език и обратен лицензиран превод на български език.

След като купувачът и продавачът подпишат акта за покупко-продажба, нотариусът го удостоверява със своя подпис и го предоставя на районния съд. Съдията прави промени в държавния регистър, промени се правят и в самия нотариален акт. Регистрацията в държавния регистър отнема от 3 до 5 дни, във връзка с тази процедура купувачът получава нотариален акт не веднага след подписването му с нотариус, а след регистрацията му в държавния регистър.

Препродажба на недвижими имоти.

1. Избор на обект

2. След като изберете обект за покупка, за да го изтеглите от продажба, се заплаща сума за резервация (резервация) в размер на 2000 евро - тази сума се включва в цената на обекта. Размерът на резервацията се изплаща по банковата сметка на компанията ЛидерБГ, във основа на споразумение за резервацията на имота. В споразумението за резервация се посочват данните за контакт на компанията ЛидерБГ като агент по сделката  за покупка-продажба, описание и стойност на обекта, размер на резервацията, условия за прехвърляне на собствеността с нотариален акт. Обектът на покупка се изтегля от продажба и цената е фиксирана. Започва процесът на подготовка на документи за покупко-продажба на недвижим имот. Срокът за подготовка на документи при вторична продажба зависи от няколко фактора, например: ако Продавачът живее в България събирането на документи отнема от 3 до 7 дни, ако Продавачът живее в друга държава, извън България, събирането на документи отнема от 7 дни до 2 месеца.

3. По искане на страните или при необходимост страните могат да сключат предварителен договор. Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот описва подробно основните условия и параметри на сделката: местоположението и пълното описание на обекта, цена, форми и условия на плащане, права и задължения на продавача и купувача, неустойки от двете страни за изпълнение на задълженията и различни допълнителни условия по споразумение.

По искане на страните може да не бъде сключен предварителен договор, като по правило това се случва в случаите, когато купувачът е готов да плати пълната цена на имота и незабавно да премине през процеса на регистрация на недвижимия имот. В този случай сумата за резервация се плаща (сумата за резервация и на кого е платена е описана в клауза 2), обектът се изтегля от продажба, започва процесът на подготовка на документи за сделката. Продавачът трябва да подготви всички необходими документи, необходими за нотариална сделка.

Нотариален акт за прехвърляне на собствеността се подписва от нотариус. Купувачът превежда остатъка от стойността на апартамента по банковата сметка на продавача веднага след подписване на нотариалния акт пред нотариуса, преди да регистрира транзакцията и да запише нотариалния акт в имотния регистър на Агенцията по вписване. След като получи окончателната сума на сделката, продавачът потвърждава този факт пред нотариус. След потвърждаване от продавача на получаването на пълната сума, нотариусът извършва необходимите стъпки за регистриране на сделката и вписване на Нотариалния акт в имотния регистър и на Агенцията по вписване.

Необходими документи за нотариална сделка от продавача:

1. Документ за собственост (Нотариален акт) на продавача
2. План / скица / издаден от службата по кадастър и геодезия
3. Данъчната оценка на недвижими имоти, издадена от общинските власти, удостоверението се издава само при липса на просрочени данъци.
4. Удостоверението за отсъствие на тежести и забрани за собственост, правото на право на ползване на обекта от трети лица, открити бизнес дела и др.
5. Декларация за гражданство и гражданско състояние на чл.25, ал.8 от ЗННД
6. Декларация за липсата на задължения към Република България чл.264.ал.1 от ДОПК (Неплатен, подлежи на задължително събиране на просрочени данъци, такси и осигурителни вноски)
7. Декларация за мерки срещу изпирането на пари, чл. 42, ал.2 от ЗМИП

Необходими документи от страна на купувача с лично присъствие на сделката:

1. Паспорт
Декларация за гражданство и гражданско състояние по чл.25,ал.8, декларация за произход на средства по чл.66,ал.2, декларация  за мерките срещу пране на пари по  чл.42,ал.2 - Декларации  се подписват на място при нотариуса.

Необходими документи от страна на купувача чрез пълномощника си:

1. Пълномощното, подписано в българското консулство или пълномощното, заверено от нотариус по местоживеене. Пълномощник може да бъде (роднина или познат, независим адвокат, адвокат на компанията ЛидеБГ, управител на компанията ЛидерБГ)
2. Декларация за гражданство и гражданско състояние по чл.25,ал.8 от ЗННД
3. Декларация за произход на средства по чл.66,ал.2 от ЗМИП
4. Декларация  за мерките срещу пране на пари по  чл.42,ал.2 от ЗМИП

Всички  документи се подготвят от адвокат на компанията ЛидерБГ. Купувачът ги удостоверява при нотариус по местоживеене. Ако купувачът не живее в България, тогава документите се заверяват в българското консулство или при нотариус по местоживеене и се изпращат по пощата до България. За българското консулство се изготвят документи на български език. При отсъствие на българското консулство се подготвят документи за подписване в нотариалното местоживеене на купувача на съответния официален език, на който впоследствие се извършва превод на лиценз на български език в България. Компанията ЛидерБГ предоставя преводачески услуги. Важно! При подписване на документи с нотариус по местоживеене, което не е в България, това означава заплащане на превода на текста на документи от български език на съответния официален език и обратен лицензиран превод на български език.

След като купувачът и продавачът подпишат акта за покупко-продажба, нотариусът го удостоверява със своя подпис и го предоставя на районния съд. Съдията прави промени в държавния регистър, промени се правят и в самия нотариален акт. Регистрацията в държавния регистър отнема от 3 до 5 дни, във връзка с тази процедура купувачът получава нотариален акт не веднага след подписването му с нотариус, а след регистрацията му в държавния регистър.

Такси за пререгистриране на имот:

Всички данъци, необходими за пререгистриране на недвижими имоти в собственост, се заплащат при нотариуса в деня на подписване на нотариалния акт, в брой и в българска валута.

Таксите за пререгистриране на имота включват:
Държавна такса вписване - 0,1%
Местен данък (в зависимост от местоположението 2,5 - 3,5%)
Такса на адвокат (писане на нотариален акт, регистрация в регистъра на Булстат, кадастрална и данъчна служба) - 700 лева
Декларацията в услугата електроразпределение, водоснабдяване и канализация - 200 лева, от които 100 лева остават за сметка на собственика във водоснабдителната услуга като депозит.
Преводачески услуги - 100 лева
Нотариална такса - (заверено копие - 12 лева, фиксирана такса +% от сумата над заверения материален интерес; те са различни, вижте таблицата как да се изчисли) + 20% ДДС от получената сума или умножете по 1,2

ВАЖНО !!! Общата сума за перерегистрация на имот в собственост се изчислява от стойността на имота или данъчната оценка. Като основа за изчисляване  се взема по голяма сума. Какво означава това?

При покупка на недвижими имоти от строителя (нова сграда) данъчната оценка в много случаи е по-ниска от реалната стойност, приблизително 30-40%. В този случай таксата за пререгистриране на имот ще зависи от размера на покупката, който ще бъде посочен в нотариалния акт.
При закупуване на вторичен имот данъчната оценка не винаги е, но в някои случаи надвишава реалната стойност, в този случай таксата за пререгистриране на имот ще зависи от данъчната оценка. Изчислението винаги се основава на по-голямата от двете суми. Това трябва да се вземе в предвид от тези, които обмислят да купуват горещи оферти на ниски цени.

След получаване на нотариалния акт се извършва регистрация: в регистъра на Булстат - до 7 дни след получаване на нотариалния акт, в Данъчната служба - в рамките на 2 месеца след получаване на Булстат, кадастрални и геодезически услуги - няма ограничение във времето. Тогава се подава декларация до EBH - услугата за разпределение на електроенергия и ВиК - водоснабдяване и канализация. Регистрацията в тези услуги е включена в раздела за таксите, като такса за адвокат, който от ваше име ще извърши цялата процедура за регистрация на тези услуги.