Как да продадете апартамент, жилище или къща дистанционно?
Продажбата на недвижим имот в България без лично присъствие е възможна чрез нотариално заверено пълномощно. След избора на агенция за недвижими имоти и подготовката на необходимите документи, специалистите организират търсенето на купувач, а български адвокат подготвя документите и представлява собственика при нотариалното изповядване на сделката. Не е необходимо продавачът да пътува до България.
Как да получите парите от продажбата на имота?
Разплащането между страните се извършва по банков път.
Банковата сметка на продавача може да бъде открита в България или в друга държава. За получаване на сумата тя трябва да бъде в евро, да поддържа международни банкови преводи и да няма ограничения за получаване на преводи от България.
Ако продавачът разполага с банкова сметка в България, купувачът може да преведе средствата директно по нея.
Ако продавачът няма банкова сметка в България или страните са избрали друг начин на разплащане, средствата могат да бъдат преведени по специална ескроу сметка (Escrow Account) на адвоката, след което да бъдат преведени на продавача съгласно условията на сделката.
Преди започване на продажбата е препоръчително продавачът да провери в своята банка дали приема международни преводи от България, както и какви документи могат да бъдат необходими за доказване произхода на средствата.
На кого да бъде издадено пълномощното за дистанционна продажба?
Най-сигурният вариант е пълномощното да бъде издадено на български адвокат, който ще съпровожда сделката.
Адвокатът изготвя текста на пълномощното според конкретния имот, представлява продавача пред нотариуса, контролира всички правни действия по сделката и извършва единствено правомощията, изрично посочени в пълномощното.
Не се препоръчва издаването на пълномощно с широки права на частни лица, независимо дали са роднини, приятели или познати, които не участват професионално в юридическото обслужване на сделката.
Къде може да бъде подписано пълномощното?
Пълномощното и придружаващите документи могат да бъдат подписани пред местен нотариус или в българско консулство в държавата, в която се намира продавачът.
Ако документите се заверяват от чуждестранен нотариус, в зависимост от съответната държава може да бъде необходим апостил или друга форма на легализация, както и официален превод на български език.
Поради това не се препоръчва пълномощното да бъде изготвяно или подписвано без предварително съгласуване с български адвокат.
Какъв документ за самоличност е необходим за подписване на пълномощното?
При подписването на документите трябва да бъде представен документ за самоличност, който се приема от нотариуса или българското консулство. Изискванията могат да се различават в зависимост от държавата, в която се оформят документите.
Какви разходи трябва да бъдат платени преди продажбата?
Преди нотариалното изповядване на сделката обикновено трябва да бъдат погасени всички задължения, свързани с имота.
Това могат да бъдат:
- данък върху недвижимия имот;
- такса поддръжка на комплекса;
- задължения за електроенергия;
- задължения за вода;
- други дължими плащания.
Ако собственикът не може лично да извърши плащанията, те могат да бъдат направени от негово име. Начинът на плащане и евентуалното удържане на съответните суми от продажната цена е препоръчително да бъдат предварително уредени в договора с агенцията.
Какви са рисковете при дистанционна продажба?
Ако юридическото обслужване на сделката се извършва от български адвокат, на когото е издадено пълномощното, за продавача няма риск. Адвокатът сам подготвя всички необходими документи, представлява собственика пред нотариуса, отговаря за сигурното получаване на средствата от купувача и превеждането им на продавача, както и съпровожда сделката до нейното окончателно приключване, без да се налага участието на допълнителни представители.
Не се препоръчва издаването на пълномощно на физически лица, независимо дали са роднини, приятели или познати. В повечето случаи и те ще трябва да ангажират български адвокат, което води до допълнителни разходи, увеличава броя на участниците в сделката и може да създаде затруднения при подготовката на документите, получаването и превеждането на средствата.
При работа с агенция за недвижими имоти на продавача се осигурява български адвокат, който съпровожда сделката от подготовката на документите до получаването на продажната цена.
Добре ли е да се обърнете към агенция в държавата, в която живеете?
При продажба на недвижим имот в България е по-добре да работите директно с агенция, която оперира в района, където се намира имотът.
Местните специалисти могат да извършат оглед на имота, да организират професионално фото- и видеозаснемане, да провеждат огледи с потенциални купувачи и да координират работата с управителя на комплекса, адвоката, нотариуса и държавните институции.
Работата чрез посредник в друга държава често води до включване на допълнителни участници в сделката, което може да увеличи разходите и да усложни процеса на продажба.
Колко време отнема изготвянето на пълномощното?
Изготвянето на текста на пълномощното обикновено отнема един до два работни дни след получаване на необходимата информация за собственика и имота.
Срокът за нотариална заверка зависи от държавата, в която се намира продавачът, както и от възможността за записване при нотариус или в българското консулство. След подписването оригиналите на документите трябва да бъдат изпратени в България.
За да не се забави сделката след намиране на купувач, пълномощното и останалите документи е препоръчително да бъдат подготвени предварително.
Може ли документите да бъдат оформени, ако се намирате извън държавата, в която постоянно живеете?
Да.
За дистанционната продажба няма значение в коя държава се намира собственикът към момента на оформяне на документите. Пълномощното и необходимите документи могат да бъдат подписани пред местен нотариус или в българско консулство по мястото на временното пребиваване, ако това е допустимо съгласно местното законодателство.
Важно е предварително да бъде съгласуван начинът на оформяне на документите с българския адвокат, който ще съпровожда сделката.
Може ли пълномощното да бъде отменено?
Да.
Собственикът има право да отмени издаденото пълномощно по всяко време преди приключване на сделката, съгласно законодателството на държавата, в която то е било издадено.
Ако пълномощното вече не е необходимо или е взето решение имотът да не бъде продаван, е необходимо своевременно да бъдат уведомени българският адвокат и агенцията за недвижими имоти, за да бъде прекратена подготовката и съпровождането на сделката.
Необходимо ли е да пътувате до България, за да получите продажната цена?
Не.
При дистанционна продажба средствата се превеждат по банковата сметка, посочена от продавача. Личното присъствие в България за получаването на сумата не е необходимо.
Как да изпратите оригиналите на документите в България?
След подписването на пълномощното и останалите необходими документи оригиналите се изпращат в България чрез международна куриерска служба или друг надежден начин за доставка.
Преди изпращането е препоръчително с адвоката да бъдат уточнени точният списък на документите и адресът за получаването им, за да се избегнат забавяния при подготовката на сделката.
Какво да направите, ако купувач бъде намерен преди издаването на пълномощното?
Няма повод за притеснение. Това е напълно нормална ситуация и не е пречка за осъществяване на сделката.
След постигане на договореност с купувача агенцията за недвижими имоти и българският адвокат определят необходимите документи и изчисляват срока за тяхната подготовка. До този момент вече са известни всички особености на сделката, което позволява предварително да бъде преценено колко време ще е необходимо за изготвянето на пълномощното, нотариалните декларации, легализацията, превода и изпращането на документите в България.
Въз основа на тези срокове се определя датата за нотариалното изповядване на сделката, така че продажбата да бъде извършена спокойно и без необходимост собственикът да пътува до България.
Може ли пълномощното да бъде издадено предварително, преди започване на продажбата?
Да.
Това позволява веднага след намиране на купувач да започне подготовката за нотариалното изповядване на сделката и да се избегнат допълнителни забавяния, свързани с изготвянето и изпращането на документите от чужбина.
Заключение
Продажбата на недвижим имот в България по дистанционен начин е напълно възможна.
Необходимо е да изберете агенция за недвижими имоти, да издадете пълномощно, изготвено от български адвокат, да предоставите необходимите документи и да уточните начина за получаване на продажната цена.
Всички етапи на сделката — от подготовката на имота за продажба и намирането на купувач до нотариалното изповядване и получаването на средствата — могат да бъдат организирани дистанционно в съответствие с българското законодателство.